[保存版]沖縄で不動産売却をお考えならまずは全体の流れを知りましょう
いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。
・沖縄で不動産の売却を考えているけど何からやればいいかわからない
・手続きが面倒くさそう
・物件を売るとして、どんな流れになるか不安
よく売却される方から頂くご質問や一連の流れをご説明いたします。
ただ、一つ一つの説明をしていくとかなり文量が多くなるので、項目によっては解説記事を書いていきます。
実際にご相談頂きましたら、ケース事にご説明いたしますが、気になる項目がございましたら先に読んでおくと理解がスムーズになると思います。
ざっくり1～10までの段階にわかれます。
STEP1物件の確認、現在の状況を確認
まずは、ご自身が所有している物件や相続対象の物件の状態を整理します。
物件の状態というのは、管理状況はもちろんのこと権利的なことも含みます。
特に住宅ローンの支払いが滞っていたりすると、単に売ればいいというわけでなく、期限や金融機関との連絡も必要なので要注意です。
住宅ローンが払えないなら任意売却取扱主任者のいる不動産会社に相談
公課証明書・固定資産税の納付書や登記簿謄本を取得することで全体像がわかりますが、役所や法務局に行くのが面倒だったりする時は飛ばしていただいて構いません。
沖縄県外にお住いの方の場合、公課証明書などは売却不動産のある市町村なので現地に行くか郵送になります。
遠方の方でも煩わしいことが無いように進める方法はあるので、お気軽にご相談ください。
遠方でも大丈夫、沖縄県外からでも不動産売却は可能です。東浜戸建て売却事例
あくまでスムーズに進めるための準備ですので、こちらのステップは割愛してもかまいません。
注意点としては、取らぬ狸の皮算用で高く売れると思っていた物件が法的な問題で安くなってしまう。
「売れないと思っていた物件が意外と高く売れる」といったように、不動産のプロに見てもらうまではなにがあるかわからないので、早め早めの連絡をすることが大切です。
金額に10倍も差が付く！？相続した農地・畑を売りたい時に参考になる今帰仁村の売却事例
「とはいっても大体でいいから金額を知りたい。」
という方は、数字を入れるだけの簡易査定サービスもありますのでご活用ください。
個人情報の入力が一切不要なのでしつこく連絡がくることもありません。
沖縄で不動産売却査定をお考えなら個人情報の登録がいらない簡易査定をご活用ください
STEP2不動産会社の目星をつける
次は問い合わせる不動産会社を検討します。
あまり多くの会社に連絡をしてもやり取りが大変なので、2～3社に絞った方がいいと思います。
「知り合いの紹介だから」と１社だけで検討すると、知り合いの手前思った要望を言い出せずにヤキモキすることもあるので、もう１社くらいは軽く調べておいてもいいと思います。
不動産会社を選ぶポイントのコラムは作成中なので少々お待ちください
ある程度基準を満たしている会社であれば悪いことにならないと思います、最終的にはフィーリングが大切だったりするので最終判断は「えいや」と決めてしまっていいでしょう。
ただし、囲い込みをする業者さんだけは要注意です、なぜ囲い込みがいけないのか？見分け方はコチラで解説しています。
囲い込みをされないための対策こんな仲介業者・不動産会社は注意です
STEP3不動産会社へ相談する
実際に不動産会社に連絡をとります、最近では電話やメールに加えラインなどでも気軽に問い合わせができるので便利ですね。
一括査定サイトで簡単に複数社から査定を頂くこともできますが、デメリットもあるのでその辺りはしっかり把握してからにしましょう。
どれだけ広告やホームページの出来が良くても、会社の雰囲気や担当の方の人となりまではわからないので、こればっかりは連絡を取ってみないとわからないですね。
STEP1で資料などをそろえていれば話が早いですが、なくてもこの相談段階である程度は固まります。
STEP4物件査定
実際にいくらで売ることができそうか、査定してもらいます。
住所や書類上だけでも簡易的な査定はできますが、やはり現地で確認してからの方がより売却金額に近い査定額がでます。
また、不動産売却の金額は物自体の要素に加えて時間や権利関係によっても変わってくるので、同じ物件であっても価格が変わる可能性があります。
複数社から査定をしてもらった場合、「仲介金額」の高さに飛びつくのはやめましょう。
「買取価格」であればいいのですが、言い方は良くないですが「仲介金額」の金額はいくらでも上下させることができます。
ご相談者様から専任契約を取りたいが為に高額の査定をして、後々値下げをして結局は他社と同じ金額で売れるということはよくあります。
不動産会社が仲介の売却金額で査定したからといって、その金額で売り出さないといけないということはありません。
なんなら一番フィーリングの合う会社さんに一番高かった仲介金額で広告を依頼したって良いんです。
査定依頼は、2～3社から査定を行うことでそれぞれの会社の取り組み方を見つつ、担当との相性、会社の雰囲気を確かめることがメインにして、プラスで相場の把握をするという考え方くらいがいいでしょう。
ちなみに、ほとんどの不動産会社は無料査定を行っています。
会社によってサービス内容は様々ですが、費用や査定する時間を考えればかなりお得だと思います。
STEP5媒介契約or買取
話が進めば、仲介物件として不動産会社と媒介契約を結ぶか直接買取をしてもらうかを選びます。
おおざっぱに言えば、「時間をかけて高く売るのが媒介」、「割安だけど短期間で売りたいなら買取」になります。
他にも買取の場合は、直接内容を交渉できるので、売却後の物件に住み続けるリースバックサービスを受けられるなどのメリットもあります。
住宅ローンが払えなくて売却した物件に住み続ける方法～沖縄県宜野湾市のNさんのケース～
買取の場合はSTEP6～7を飛ばして契約になります、不動産会社と直接のやりとりになるのでスピード感はかなり早くなります。
仲介にする場合は、大きく分けて2つあり１社を軸に集客する「専任・専属選任媒介」か複数社に依頼する「一般媒介契約」があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるので良く考えた上で選びましょう。
弊社としては、売却までの期間に余裕がある場合（約６か月以上）は一度専任媒介契約をして３か月間試してみて、その間の対応次第で他の会社に専任or一般契約に切り替えがおススメです。
特に沖縄は借地の物件も多く、地主さんとの打ち合わせも重要になります。
ただでさえ慎重にしないといけない借地物件の地主さんへの相談も複数の会社がとっかえひっかえ来ると気を悪くしてしまいます。
このような仕事が必要なときは一度、専任契約を締結するとスムーズに進行しやすくなります。
ある程度売却しなければいけない期日が迫ってきているなら一般媒介契約か直接買取が良いでしょう。
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売却の場合、高く売却するためのコツもあるので事前に知っておくことも重要です。
STEP6広告
仲介の場合、多数の購入希望者に見てもらいたいのでインターネット広告・チラシ・現地看板などの媒体で物件の内容を出します。
沖縄であればインターネット広告はうちなーらいふとグーホームがメインなので少なくともどちらか、できれば両方で広告を出している会社がいいでしょう。
もちろん弊社は両方で広告を行っています。
また、ネット広告だけでなく現地看板やチラシも意外と重要なので相談した不動産会社がどんな風に進めていくかも確認しましょう。
この広告をみて問合せが入り、物件の案内に進みます。
もちろん、今まで不動産を探している方にもアプローチしていきます。
広告を出して近所の人にバレるのが嫌という方には買取がおススメになります。
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STEP7定期の業務報告、条件の調整
不動産売却で仲介の場合、ここが一番重要だと思っています。
よく聞く不動産会社への不満点に関して、
「媒介契約後、ロクな連絡もなくいきなり値下げの相談をされる。」
というものです。
不動産売却の時には売主様側は売り物件に対して、どれくらいの反響があって、どれくらい広告が見られているかを把握しておかなければ値下げしていいのか、不動産会社が怠慢なだけなのか判断が付きません。
弊社では、ここの連絡・相談を積極的に行っています。
不動産売却の依頼をした後の定期業務報告ってどんな内容？
STEP8契約
通常の物件ですと契約したらすぐに名義の変更や売却金額が入るわけでなく、1～２か月ほど残代金の決済まで時間がかかります。
いきなり契約書の内容を詰め込むと大変なので後日解説記事を作ります、よろしければご参照ください。
STEP9残代金決済・名義の変更・引き渡し
ローンの審査などが終わると、残代金の支払いや実際に名義を変えたり、引き渡しをしてとりあえずは終了です。
この時にはこまごました署名捺印などはありますが、ほとんど売主様側がすることは無いので気軽な気持ちでお越しください。
STEP10確定申告、納税
名義の変更が終わり喉元過ぎると忘れてしまいがちですが、翌年の２月１５日～３月１５日までに申告が必要です。
通常の戸建てなどならそこまで大変ではありませんが、アパートなどの収益物件だったり、複数ある場合は予想外の税金が出ることがあります。
不動産会社は一般的な税金のお話しならできますが、具体的な金額は税理士さんに頼みましょう。
もちろん弊社のお世話になっている税理士さんをご紹介することもできます。
まとめ
内容が多いですが少しずつ消化していただければ幸いです。
・全体の流れを把握して納得のいく売却を。
・何をするにしても早いに越したことはありません。
・ご自身で考えるのが難しければ相談しに行くのが早いし楽。
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