不動産無料査定の流れ。実際どんなことやってるの？
いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。
弊社のブログでも良く書いていますが「不動産査定無料、お気軽にどうぞ」とよく耳にすると思います。
この業界にいると当たり前になっているので、普段から気にせず書いていましたが、お客様から「実際どんなことしてるんですか？」と質問をいただいたので解説していきます。
不動産無料査定の流れ
不動産会社へ連絡・ヒアリング
問合せしてみてもいいかなという会社が見つかればそこへ連絡してみます。
一昔前は電話が主流でしたが、今ではメールやラインなど色々な問合せ方法があるので便利ですね。
この時に物件の住所や地番を伝えられるとスムーズです。
普段から土地の地番や建物の家屋番号などを意識することはないと思いますので、毎年贈られてくる固定資産税の納税通知書がお手元にあればベストです。
なくても、後々取得はできるのでご安心ください。
ご連絡をいただいた際に簡単なヒアリングをさせていただきます、主に聞くことは。
・ご連絡いただいた方は、物件の所有者かどうか。
・売却をお考えか活用をお考えか？
・相続や共有のがあるか？
などなどです、お電話口だと伝わりにくいということで、次の現地確認の時点でヒヤリングすることも多いです。
現地確認
土地や建物の現地確認をさせていただきます、できればご一緒して確認することがベストですが、多忙な方や県外からのお問い合わせの場合は弊社のみで確認いたします。
特に建物の場合中の状況によって査定額が変わってくるので、中を見た方が正確な金額が出せます。
よく「部屋が片付けられていないから気が引ける」という方がいらっしゃいますが、数多くの物件を見ていますので不動産会社はそんなこと全然気にしません。
役所・管理会社調査
役所や土木事務所に行って法的な調査、マンションの場合管理会社に問合せをして修繕金や管理規約の確認をします。
「噂が立つのが嫌だから管理会社に連絡を入れてほしくない。」という場合はお手元にある資料から情報を取ります。
ですが、最新では無いことが多いので媒介契約を結んで最終的な調査をした時に査定額がズレてしまうことはあります。
役所では都市計画や用途地域、建ぺい率・容積率、道の確認などを行います。
特に土地や戸建ての場合、建築基準法上の道と接しているかどうかがかなり重要になります。
地目が畑・田などの場合は、宅地として売る時に許可が必要になるケースがあり、地域によっては宅地への変更ができないこともあります。
この辺りは簡易査定システムなどではカバーできない部分になるので注意が必要になりますね。
査定額提示、今後の方針
ある程度情報がそろったら査定額のレポートを提示いたします。
多くの不動産会社では、
・仲介した時のチャレンジ価格（相場よりも高めの金額）
・仲介した時の適正価格
・自社買取の価格
が出されると思います。
売却を急いでいるなどの理由がない限りはチャレンジ価格が一番高くなるので、そちらで媒介契約をご依頼頂くことが多いです。
もちろん、あくまで査定額なのでそれよりも高い金額で広告を打つことも可能です。
ここで一つ個人的な意見ですが、複数の会社に査定を依頼した際、見るべき所は仲介金額では無くて自社買取の金額だと思います。
仲介の金額は通常よりも大きく出して専任契約を取ろうとするところも多いんです、「とりあえず専任契約を取れれば、後は値下げしてもらう。」という考えの会社があるんですね。
そうなってくるとせっかく査定を出したのに実際に売れる金額が分かりにくくなることになります。
特に一括査定サイトなどは一斉に3～6社に情報が伝えられ、お客様の情報を1件いくらで受け取っているので、この様な査定の方法が高くなる傾向になります。
ところが自社買取の金額は高くしすぎると利益が無くなるどころかマイナスになる可能性もあります。
なので、仲介の査定額よりも現実的な金額になることが多いのです。
店舗の場所や各社の利益見込みはそれぞれなので、自社買取の金額が高い所が絶対に良いとは言えませんが、並べた時に参考にしたい数字になります。
話が逸れてしまいましたが、査定額を出させていただいた後に今後の方針をご提案いたします。
もちろん、査定しただけでは媒介契約をしたわけではないので、売却を考え直すこともできます。
かかる経費と時間
不動産会社が1から査定する際、一般的な戸建ての場合。
登記簿謄本、公図、公課証明書（固定資産税納税通知書が無い場合）、航空図を取得いたします。
物件の多さや市町村にもよりますが、1000～3000円くらいはかかります。
また、調査や査定書の作成、現地確認などを行うと1人が半日～1日分くらいのお時間を使います。
1日の報酬が1万円だとすると、不動産の無料査定を依頼すると1万1000～１万3000円くらいのサービスをタダで受けられることになります・・・お得ですね。
個人的には、少し手間がかかっても信頼できそうな会社を2～3社見つけてそれぞれに無料査定を出すのがベターな選択だと思います。
もちろん、この不動産会社に任せたい！とビビッとくるならとりあえずそこにだけ査定を出してもいいと思います。
大きなお金が動くので小難しいことを考えがちですが、意外とフィーリングといのは馬鹿にできません。
もちろん、時間をかけずに一括査定サイトに出すのもありです。
ですが、査定してもらう会社を選ぶことができないはずなので、フィーリングの合う会社と出会えない場合は再度探さなければいけないのはネックです。
少しハードルの高い不動産会社への依頼も相手が何をしているのかわかると不安が減ったのなら幸いです。
不動産査定の流れが分かったところで、
１万円分のサービスを無料で受けてみる
個人情報は出したくないけど査定はしてみたい
不動産売却全体の流れを把握する
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