大きな土地の相続税が払えないなら分筆して売却もアリ沖縄市住吉買取事例
いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。
よくいただくご相談で相続税の支払いができないというものがあります。
「親などから引き継いだ財産があるのになぜ払えないの？」
とお思いになる方もいらっしゃると思います。
相続する財産には、現金はもちろん不動産なども含まれます。
現金は税率をかけた分が支払う金額になるので分かりやすいですが、不動産の場合、評価額を出して評価額を出さなければならず、大きな金額になりがちです。
この際、相続財産に現金が少なく土地などの金額が大きい場合、相続した現金よりも不動産の相続税が大きく「資産はあるのに支払いができない。」という状況になってしまいます。
そうなると「相続した不動産を売る」という選択肢がでてきます。
相続した土地や建物が複数あれば、そのどれかを売ることで問題を解決できるかもしれませんが、大きな1筆の土地を相続した場合、相続した不動産を全て売ってしまうことになります。
「相続税分を払えたら良かったのに、余計な分まで売ってしまった。」
「一部は家を建てられるようにしたかった。」
という事態もありえます。
そんな時は、土地を分筆して売却することで納得のいく売却ができる可能性があります。
土地の分筆とは
土地を一定の大きさに切り取ることを分筆といいます。
分筆の大きさや形は所有者が自由に決めることができます。
例えば100坪の土地があれば、50坪ずつに分けてもいいですし、70坪と30坪に分けることも可能です。
極端なことを言えば1坪の土地を100個作ることも可能なんです。
なかなかあることではありませんが、沖縄の軍用地であれば稀に細い線の様な土地が連なっている場所もあります。
分筆する際には土地家屋調査士さんに依頼してキチンと測量後に線を引いてもらいます。
おそらくその時に確定測量も行う方が安く上がるので合わせて約30万円ほどになります。
分筆を行うことで「相続税分の土地を売り、残りの部分に自分の家を建てる」
と言ったようなことができるようになります。
その際、売却金額にも税金が発生するのでいくらで売るかは専門家にご相談ください。
分筆の注意点
もちろん何事にもデメリットはあります、分筆した時の注意点としては
・敷地の最低面積が指定されている場所がある
・切り売りし過ぎると宅建業法にひっかかるケースがある
・家が建っている土地の場合、分筆後の土地に建物が建てられないことがある
といったような問題が発生することがあります。
敷地の最低面積が指定されている場所がある
沖縄であれば比屋根や南上原などの区画整理されたエリアに多いですが、建築をする際に「家を建てる敷地の最低面積は～㎡以上にしてください」という指定をされていることがあります。
あまりにも小さい面積に建物を建てられるようになるとゴミゴミして嫌ですよね？といったような感覚です。
なので、「だいたい50坪で分筆しておけば大丈夫だろう」と見切り発車で分筆してしまうと、最低面積が54坪だった時に建築できません。
あと4坪分を付け加えることも可能ですが、再度分筆しないといけないので費用がかさんでしまいます。
なので事前に調査する必要があります、ご自身で調べると時間や手間がかかりますし、役所に専門的なことを聞くとよく分からない単語で返されたりするので大変です。
物件の無料査定をしてくれる不動産会社であれば、代わりに調べてくれるのでとりあえず頼んでみるものもいいと思います。
もちろんイエカリヤでも無料査定を行っています。
切り売りし過ぎると宅建業法にひっかかるケースがある
あまりある話ではありませんが、分筆を複数回行って売る際、短期間に連続して売ると宅建業法違反になる可能性もあります。
「え？なんで相続した財産を売るだけなのに！？」
と思われるかもしれません。
よく「不動産会社」と言いますが、ほとんどの場合それは「宅地建物取引業者」を指すことが多いです。
宅地建物取引業者（宅建業者）というのは
（1）自らが行う宅地や建物の売買や交換
（2）売買や交換、貸借をするときの代理や媒介
を業として行うことを許可された人や法人になります。
業というのは、不特定多数の人に繰り返して売買などを繰り返すことになります。
つまり、宅建業者でなければ複数の不動産を繰り返して売ることはできません。
業と認められた場合は無免許ということになるので最悪の場合（宅建業法12条）として、懲役3年以下もしくは罰金300万円以下が課せられる可能性があります。
とはいっても明確に「これだけの期間内にこの数の不動産を売ったら」といった明確な規定はないので、相続した財産を何か所か売るだけでは事業性がないとみなされることがほとんどだと思います。
万が一の可能性もなくしたいという方、例えば1000坪の土地があって100坪自分で使いたいときに、50坪を18個作るよりも900坪・100坪に分けて1回の売買にした方が変に疑われずに済むわけです。
家が建っている土地の場合、分筆後の土地に建物が建てられないことがある
下の図の様な土地を分筆して売却したいというご相談をいただいたケースがありました。
確かにぱっと見は接道もしていますし奥の方に建物を建てられそうな感じはします。
ですが、調査を進めていくと役所の方では手前の部分全てが元からあった家の敷地ということで申請されていました。
なので、その部分を潰して奥に通すということはできないという話になりました。
私が不動産会社に勤め始めた時の案件なのでうろおぼえなのですが、結局役所の方と相談して、この道を位置指定道路にするなら奥に建物を作っても良いということでおさまったと思います。
すみません、この解決方法に関しては確実な情報ではないので「建築できないケースもあるので注意が必要」ということだけ覚えてください。
どちらにしろ、事前調べは大切ですね。
沖縄市住吉での買取事例
このように200坪程度の土地を40坪に分筆してイエカリヤで買い取った事例もございます。
売主様の方が急いでいたので、ご相談→分筆→契約→決済・名義変更まで3週間で完了しました。
事前に土地家屋調査士さんに話していたのでスムーズに行きましたが、通常であれば分筆に後1週間くらいはかかっていたはずです。
まとめ
・大きな土地は分筆すると選択肢が広がる
・分筆する前に調査することが大事
・分筆するのに時間がかかるので余裕をもった計画を
この記事を読んだことであなたのお悩みが解消されたら幸いです。
しつこいようですが、不動産の売却は事前の調査が大切です、調査・査定無料で行っていますのでお気軽にご連絡くださいませ。
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