不動産売却の依頼をした後の定期業務報告ってどんな内容？
いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。
今回の内容は、
「不動産の売却を頼むのは初めて。」
という方や
「売却依頼の契約をしたのに、不動産会社が本当に広告活動をやっているのかわからない。」
という方におススメの記事です。
で出てきた、中古物件を売る際、宅建業者と専任媒介や専属選任媒介やを交わすと定期的に宅建業から業務報告が行われます。
不動産を売ることなんてそうそうあることではないので、普通はどんな内容が送られてくるのかご存知でないと思います。
囲い込みをされないための対策こんな仲介業者・不動産会社は注意です
でも書いたように、売却依頼を締結したらそれで終わりではなく、不動産会社がどういう販売を行っているか確認する必要があります。
そんな方の為に業務報告書の内容を解説していきたいと思います。
業務報告書に法的な書式はない
まず初めにですが、家や土地の売買契約などに必要な重要事項説明書や契約書と違い、仲介の業務報告書にどのような項目を入れなければいけないという明確な書式はありません。
しかも売買契約書などは他社と共同で行った売買の際に見ることはありますが、媒介依頼した時の業務報告書はお客様と不動産会社間のやり取りだけなので、ほとんど他の宅建業者は見ることはありません。
なのでお互いブラックボックス的な所があるので不動産会社によって特徴が出る部分かもしれません。
今回ご紹介する報告の内容はイエカリヤ独自のものなので他の沖縄県内の不動産会社さんに比べて内容の多寡はあると思います。
そもそも業務報告って重要なの？
「プロに任せたんだから、こっちに言われてもわからない。報告なんていらない。」
という方もいらっしゃいます。
もちろんそのお考えも一理あります。
広告に出した金額ですぐに売れるのならいいのですが、大抵は相場よりも少し高い金額になるので、値下げ交渉が入った時やしばらく問合せが無い時、どこかで価格を下げる判断をしなければいけません。
特に問合せが少なく広告価格を下げる際、急に不動産会社から
「問合せがないので金額下げましょう。」
と言われて「本当に販売活動しているの？」と疑心暗鬼になってしますケースをよく耳にします。
定期的に細やかな業務報告を行い、見ることで今自分の出している物件がどれくらい興味を持たれているのか、今までの流れはどうなのかを把握することでこれからの方針を決めることができます。
あくまで値下の判断は売主様にしかできないので、その判断をするのに「あまり問合せが無い。」という情報だけで決めるのはもったいないですよね？
例え同じ金額で売れたとしても、疑心暗鬼になりながら「もっと高く売れたかもしれないのに。」と思いながら売却するよりも「いままでの流れを見ると妥当な金額だな。」と納得した上で売った方が精神的にもいいでしょう。
ですので、販売の業務報告はとても重要な情報源になります。
不動産売却の仲介を依頼する時は、「業務報告はどのような内容ですか？」と必ず聞くようにしましょう。
イエカリヤの売却専属・専任契約の業務報告書
お世話になっております。
株式会社イエカリヤの當間です。
第1回業務報告をいたします。
1/1～1/14まで。
売主様：住吉 太郎様
住所：沖縄市住吉2-15-4
物件名 ：ミオシエロ
媒介契約日 ：2020/1/1
広告媒体：自社HP・グーホーム・うちなーらいふ・アットホーム・ホームズTwitter
自社HP 閲覧数（1/3～1/14）:38
各ポータルサイト閲覧数（1/3～1/14）
グーホーム：26
ホームズ：16
うちなーらいふ：137
アットホーム：13
問合せ数： 2
1月1日 専任媒介契約
1月2日 物件概要、役所調査
1月3日 間取り図作成、自社HP・ポータルサイト開始
各ポータルサイトのURL
1月3日 西日本レインズ登録
売主様確認ページ
西日本レインズ⇒URL
ID:**********
パスワード:〇〇〇〇〇〇〇〇〇
1月5日 動画作成
1月6日 金城様（女性）ご案内
共用部分や部屋の作りはかなり気に入っていましたが、もう少し大き目のお部屋を希望とのことで申し込みには至りませんでした。
1月10日 県内不動産会社５社に物件資料送付
1月12日 比嘉様（男性）メール問合せ
金額や諸費用のお問合せ、現在居住中のマンション売却を検討しており、後日再度ご連絡いただくことになりました。
【所感、今後の予定 】
ポータルサイトは値段設定が適正であれば閲覧数１５０～２５０程度で１件の問合せが発生することが多いです。
今回はそれ以下の閲覧数で問合せが入っているので、金額の調整はせず現状のままの案内でよろしいと思います。
現在、ポスティング用のチラシ作成（近隣４０００部）も進めておりますので次回報告前に一度内容確認のメールお送りいたします。
また、申し込みは入らなかったものの、ご案内したお客様や不動産会社からは良い反応を頂いています。
引き続き尽力させていただきますのでご不明な点などございましたらお気軽にお申し付けください。
不動産売却の業務報告書解説
初めてご覧になった方にとっては情報量が多いと思いますので、重要な所だけ抜粋して解説していきます。
広告媒体と閲覧数
まず、不動産の売却活動において一番注目したいところが物件広告の媒体とその見られた数です。
閲覧数を見ることで提示している売買価格が適正かどうか判断することができますし、一定期間掲載した時の減少率によっては広告の値下げのタイミングもわかりやすくなります。
意外な盲点？中古物件の売却を考えている人のための不動産屋の選び方のワンポイント
でも書いたように、不動産会社を選ぶ時の基準に「買い手側にどれだけ丁寧に情報をだしているか。」があるので、どのような形で掲載されているかを確認しましょう。
また、住んでみないとわからない物件のメリットがあるので、それがアピールポイントに含まれていなければ是非教えてあげるといいでしょう。
業務内容、問い合わせ内容
よく聞くお悩みで、
「不動産会社に売却の査定を頼んだのに、頻繁に連絡が来るのは最初だけ、どんなことをやっているのかわからない。」
というものがあります。
不動産会社が必死に業務を行っていても売主側に伝わらなければ不信感につながってしまいます。
そこを解消するためにも業務の内容は細かく記載するようにしています。
また、問い合わせに関しても
「何月何日に問い合わせがありましたが、買付はいただけませんでした。」
というだけでなく、具体的にどんなところが気になって契約に至らなかったのか？金額なのか、それ以外なのかを記載することで今後の展開につなげられるようにしてます。
所感、今後の予定
閲覧数などを見ても初めの内は比較対象がないのでピンとこないと思います。
データをお見せするだけでは意味がないので、他の物件や前回の内容を踏まえ感想をお伝えします。
また、次回の業務報告までにどのようなことを行うか共有します。
不動産売却の業務報告を細かく行う会社の意外なメリット
自分の物件の市場価値がわかる以外にも、業務報告をキレイに行っている会社に依頼するメリットがあります。
これは私も当初考えていなかったのですが、
「販売活動の量が多くなる」
です。
媒介契約を結んだ当初はポータルサイトへの記載など、多くの報告ができるのですが、３回・４回と報告を繰り返すごとに書くことが少なくなってきます。
スカスカの状態で業務報告書を送るのはかなり心苦しいので、なんとか埋めようとなにかできる活動はないか考えます。
簡易的な報告だけではやっていないような業務をやるようになったので、こういう所も売主様にとってメリットになります。
まとめ
・業務報告書は売主側もきちんと見よう
・不動産売却の依頼をするなら業務報告書をキチンと提出する会社へ
不動産売却をお考えの方の疑問や不安が一つでも解消されましたら幸いです。
とりあえず相談してみる
個人情報は出したくないけど査定はしてみたい
不動産売却全体の流れを把握する
[保存版]沖縄で不動産売却をお考えならまずは全体の流れを知りましょう
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今回ご紹介した事例に関する法律は作成時点のものですのでご了承ください。
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