沖縄市の土地で専任媒介ではなく一般媒介契約にしたため損をした事例
「不動産売却の媒介契約を専任にするか、一般にするか迷っていませんか？」
いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。
以前、
でご紹介しましたが、不動産を売る際には３つの契約内容があります。
大きく分けて、一つの不動産会社に依頼する専任契約、複数の会社に依頼できる一般媒介契約があります。
パッと聞くといろいろな会社に任せることができる一般媒介契約の方が良さそうですがデメリットもあります。
今回はそのデメリットが如実に出た案件をご紹介します。
草木が生い茂った土地
ある日、物件査定のご依頼があり沖縄市にある土地の現地調査に行ってきました。
机上ではキレイな形をしていましたし、接道もしっかりしており良い金額で売買できそうな物件でした。
しかし、現地に行ってみると草木がうっそうと茂っており、中に入ることができない状況になっていました。
土地が平坦かどうかを確認する事なんてとてもできません。
しかも、茂みからはチラリと冷蔵庫などの電化製品が見えており、廃棄費用もいくらになるのかわかりません。
現状だと一般の買主様の購入は難しく、先に伐採をしていただくようご相談しましたが、金銭的に余裕がなく「伐採は購入が決まって手付金」が入ってからというお話になりました。
まず、ひとつ目の損したポイントがここです。
この状態だと業者以外の買主がいなくなってしまうため、どうしても販売価格は落ちてしまいます。
にも書きましたが、不動産を高く売るためには購入者の間口を広げることが重要です。
今回のケースだと極端に購入できる人が減るうえ、業者は利益を確保しないといけないので購入できる金額は減ってしまいます。
できれば買取保証、せめて専任媒介契約
二つ目の損したポイントが一般媒介契約にしたことです。
数社に依頼した方がそれぞれ競争して頑張ると思いがちですが、それぞれの会社がその物件にかける時間とコストはどうしても少なくなってしまいます。
それは、手抜きとかそういう話では無く、例えばイエカリヤを信頼してくれて専任媒介契約をしてくださったお客様、他社との競合の中で実入りがあるかわからない一般媒介契約のお客様とではどうしてもサービスに差が出てきます。
「一般媒介契約でも専任媒介契約と同じくらいサービスします！」という不動産会社があればいいですが、逆に考えると「信用して専任媒介にしたのに一般媒介契約とサービスが変わらない会社。」ということになります。
少し話がズレましたが、今回の例では一般媒介契約したことによって不動産会社が身動きが取れない状態になったんです。
先にお金をかけないといけない物件に関して言えば、ベストは買取保証をしてもらったうえでの仲介。
せめて専任媒介契約を行うべきでした。
それなら不動産会社側から「伐採費用を立て替える。」という提案もあったかもしれませんが、一般媒介契約だとそこまでの手間やリスクを冒してまで動いてくれるところはなかなかありません。
むしろそんな提案をしてくれる会社があれば、そこにこそ専任媒介契約を行うべきです。
結局のところ
案の定、普通のお客様からの買付は入らず、一般媒介していたうちの１社が購入することになりました。
もちろん、値引き交渉が発生し、「伐採費用及び残置物撤去は売主負担。」ということになりました。
しかも、草木で覆われて中が見えないため、伐採・廃棄業者も正確な見積もりがとれず、かなり上に幅を持った金額を提示されました。
おそらく２００万円くらいは通常売れる価格よりも低い金額で売買になったと思います。
一般媒介が魅力的に映るのは当然だと思いますが、このようなデメリットもあることを確認しましょう。
一般媒介契約を行うにしても「１か月はあなたの所だけだから。」と言うだけでも変わると思います。
もしくは専任媒介契約の期間は３か月が上限ですが、あくまで上限なので会社によっては、相談した時に、「１か月だけの専任媒介契約。」という方法も取れると思います。
いずれにしろ「あなたの所にだけ任せます。」という期間があるだけで結果は変わっていたと思います。
まとめ
・一般媒介契約の方が損する場合がある
・一定期間一社に任せるのがおススメ
・これから売却依頼をする不動産会社を選ぶ方はこちらのコラムもおススメです。
とりあえず相談してみる
個人情報は出したくないけど査定はしてみたい
不動産売却全体の流れを把握する
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