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沖縄で借地上の建物を売却する時の注意点

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沖縄で借地上の建物を売却する時の注意点

借地上の建物のイメージ

いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。

 

沖縄で一戸建てをお持ち方の中には借地上の建物を所有している方もいらっしゃいます。

 

よく「借地上の戸建ての売買ってできるのですか?」と聞かれますが、土地と建物は別々の不動産なのでそれぞれで売り買いをすることができます。

 

ですが、土地戸建て一括で売る時に比べて注意しないといけないことがあります。

 

地主さんの承諾が必要

借地の承諾のハンコの画像

基本的に建物のみを売却する場合、土地の所有者の承諾が必要になります。

地主さんからすると何の報告もなしに、借地の契約者が変わると怖いですよね。

民法第612条(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
  ①  賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
②  賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

 

なので事前に了解を得ていないと、買主様と契約していざ決済という時にひっくり返されてしまう可能性があります。

 

それだけならまだいいですが、他社であったケースでは建物の所有権移転が終わった後に地主に報告したらしく、地主が怒って承諾をしてくれませんでした。

そのケースでは売主が不動産会社だったので買い戻して済みましたが、これが一般の売主さんだったと思うとゾッとしますね。

 

名義書き換え料って何?

お手紙書きましょうという画像

土地を返してほしいばかりに承諾をしない地主もいますが、それ以外の地主さんにとっても、借地上の建物の所有者が変わるのはリスクです。

 

本当に借地代を支払ってくれるかわからないし、話の通じない人の可能性だってあります。

ですので、そういったリスクを釣り合わせるため金銭面で帳尻を合わせようというのが名義書き換え料です。

 

建物の賃貸で言うところの礼金の様なイメージです。

 

相場としては<借地権譲渡の承諾料の相場(借地権価格×5~15%)>と言われていますが、あまり沖縄でそういう計算をしているケースは見ません。

 

地主さんにもよりますが、借地料の1~3年分という計算の方が良く見られます。

 

この名義書き換え料は基本的に建物の買主が支払うものですが、請求金額が多くなると購入者が建物を買う意欲も落ちてしまうので売主も把握しておくことが重要です。

 

地主が反対したら建物は売れないの?

最終的に裁判という画像

ここまでの話をまとめると、地主さんが建物を売るのに反対したり、めちゃくちゃ高い名義書き換え料を請求すると、建物が売れないんじゃないかと心配になると思います。

 

本来であれば事前の交渉で済めばベストですが、どうしてもこじれる時があります。

そんな時に「地主が反対したから売れなかった。」ということでは怖くて借地上に建物を建てることなんてできません。

 

なので、どうしても調整が聞かなかった時は裁判所が地主の代わりに承諾の許可を出すことができます。

民法第19条(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)
  ①  借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡、又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るために必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

 

ただし、裁判費用がかかりますし、そもそもこういったトラブルのあった建物を買うことは将来、購入者と地主とのトラブルにも繋がるので本当に最終手段だと思ってください。

 

また、今までの賃料の支払い状況や購入者の経済状況によっては承諾を得られない可能性があることにも注意です。

気持ちよく売買するために

地主、建物所有者、新所有者のイメージ

このようなトラブルにならないためにも、地主さんとは小まめに合うようにしましょう。

借地料は部屋の賃貸とは違い、年に一度の支払いになることが多いです。

直接支払いに行ってくださいとは言いませんが、支払いの時期にお手紙やお中元を送ったりして交流を持っておいた方がいいと思います。

 

さらに、よくありがちなのが地主さんが亡くなり相続した場合です。

地主さんとは仲が良かったのにお子さんの世代になるとパッタリ連絡を取らなくなったというケースもよくあります。

 

お子さんが30~40代くらいだと、「借地を返してもらったら自分の家を作ろう」と考えていることが多んです。

そんな時に「家を売るので承諾をして欲しい。」というと「いやいや無理だよ。」とこじれることがありますので、相続があった場合も年に一度はあいさつのお手紙くらいは出しておいた方がいいでしょう。

 

まとめ

・借地上の建物も売ることができる

・建物を売るためには、地主の承諾が必要

・名義書き換え料が発生することがある

・折り合いがつかなければ裁判で承諾を得られる

・裁判は最終手段なので、日ごろから地主さんと良好な関係を持ちましょう

 

 

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