住宅ローンが払えないなら任意売却取扱主任者のいる不動産会社に相談

いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。

お客様の中で売却をお考えの方の理由としてあげられるものの一つが「住宅ローンの支払いが難しくなってきた」というものがあります。

ご病気や職場環境が変わったりすることで当初は滞りなく支払えていた住宅ローンの支払いが困難になることがあります。

その際、早めにご相談頂けると良いのですが、金融機関への入金ができないままズルズルと引き伸ばしてしまい、競売にかけられてしますケースがあります。

後ほど詳しくご説明いたしますが、競売になると所有者様にとってデメリットがかなり多く、競売になる前に対処することが大切になります。

任意売却とは

CMや不動産の広告で「任意売却」という言葉を耳にしたことがある方もいらっしゃると思います。

「なんとなく聞いたことがあるけど、正確な意味がわからない」という方がほとんどだと思いますので、ご説明いたします。

任意売却とは本来、不動産を売却しても返済額に満たない状態でも抵当権を消して売却できるようにすることです。

通常、金融機関は返済額以上の金額で売ったり、足りなくても手元資金をプラスしてすぐに全額返済しなければ抵当権を抹消してくれません。

逆に抵当権が消せない状態だと購入者はでてこないので詰んだ状態となります。

そのようなときに金融機関と調整して、売却代金などで全額返せなくても抵当権を消して話を進めようという方向に持っていくのが任意売却です。

ですが、任意売却という言葉の認知度が上がっていくにつれ

・競売開始してから任意で売却する
・ローンが残った状態で売却する

といったように少しずつ拡大して解釈されるようになりました。
弊社でもお話しする際は便宜上、広い意味での任意売却という言葉を使っています。

競売のデメリット

先ほど競売にはデメリットがあるとお伝えしましたが、実際にはこのようなことが挙げられます。

・金額が低くなる傾向にある（近年では差は縮まっている）
競売物件というのは購入者にとってもリスクのある選択です、中の様子を写真で見ることはできますが、事前に立ち入ることはできないので数枚の写真と資料だけで判断するしかありません。

昔に比べるとインターネットで資料が見られることや競売の認知度が上がったことで落札金額があがっている傾向にありますが、それでも任意で売却するよりは安くなることが多いでしょう。

・周りに金銭的な余裕が無いことがバレる
上で書いたように本格的に競売が開始されるとインターネット上に資料や写真が掲載されます。
それに加えて大まかな物件の内容も見られてしまい、近所の方にその辺の事情が筒抜けになる可能性があります。

試しに沖縄の競売情報をご覧ください。
３点セットという項目から資料を見ることができます、思っていたよりも詳細に記載されているのではないでしょうか。

・買主がどんな人になるのかわからない
通常の売却と違い競売では購入されるまでどのような人が買主かわかりません。

通常の売り出し方をするのであれば事前に買主様と打ち合わせをして、退去までの期間などを調整することも可能ですが、競売の場合入札での一発勝負なのでどんな人が購入するのかわかりません。

任意売却売却の流れとメリット

競売が開始される前の状態であれば通常の売買とほとんどかわりません。

仲介会社選び
↓
物件調査・売り出し価格の決定
↓
広告
↓
業務報告、修正（契約まで繰り返し）
↓
契約
↓
決済、名義変更、引き渡し

競売が開始された状態や滞納がある時だと最初に金融機関への確認が入ります。
（残代金や競売を取り下げてほしい旨）

このお話しも不動産会社が代わりに行うので、かなり心理的にも楽になります。

任意で売却した時のメリットは競売のデメリットと真逆になります。

・売却金額が市場とほとんど変わらない価格になる。
退去の期日に余裕を持たせていただいたく、早めに売りたい場合は金額による調整がありますが、そのような特別な交渉が無い場合は通常の物件売却と同じ相場で売却できます。

・周りに金銭的な余裕がないことがバレない
競売ということになるとどうしても周囲に金銭的に厳しいという状況が分かってしまいますが、任意の売却であれば家庭の環境やライフスタイルの変更のため売ったと言えるので安心です。

・買主がどんな人か事前にわかる
不動産会社が案内した方なので、先ほど書いたように引き渡しの期間などを事前に打ち合わせすることができます。

どうしても売却金額自体は下がってしまいますが、不動産会社の買取であれば賃貸しながら数年後に買い戻すことのできるリースバック契約なども可能です。

お子様の環境などを変えたくないという方などにはおススメの方法です。

住宅ローンが払えなくて売却した物件に住み続ける方法～沖縄県宜野湾市のNさんのケース～

任意売却時に気を付けること

「任意却時に」と書きましたが実はそれ以前に大切なことが、「１日でも早く誰かに相談する」ことです。

住宅ローンの滞納などがある場合、延滞利息が発生し１日ごとに返済金額が増えていき、金融機関への印象も悪くなります。
お金のことや面倒な不動産売却のことを考えるのはとてもしんどい思います。

仕事や趣味の時間にもモヤモヤとしたものが頭にかかり集中できなくなります。

面倒で大変だからこそ人に頼ることが大切です、一度だけでいいので誰かに話してください。

それがプロであれば尚のこと良いです、あなたの状況を正確に把握してキチンと道筋を立ててやるべきことを提示してくれるはずです。

ほんの少しの勇気を出した通話・メールから今後の人生が大きく変わるかもしれません。

また、通常の売買よりも金融関係へのやり取りが多いため、任意売却の経験や知識が多い不動産会社がおススメです。

タイトルにも書いてありますが、任意売却取扱主任者という資格があります。

国家資格などではなく、難易度も比較的低い資格ではありますが、宅建では得ることのできない実務知識が習得できますので、この資格所有者の方がいる不動産会社を選ぶことは一種の目安になります、もちろん私も取得しております。

まとめ

・任意売却は競売のデメリットを解消してくれる
・少しでも迷ったら１日も早いご相談を
・おススメは経験豊富or任意売却取扱主任者のいる会社

この記事を読んだことであなたのお悩みが解消されたら幸いです。

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