定期連絡が納得のいく売却の鍵！沖縄市中古マンション売却事例
いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。
今日は中古マンションの売却事例を通して、媒介契約後に重要なことを再認識したのでお伝えいたします。
中古マンション売却の流れ
まずは、どういった経緯で売り依頼から売却に至ったかご説明します。
問合せのきっかけ
ずばり、「売却物件に近かったから」が一番の理由です。
やっぱり物件に近い会社というのはメリットが大きいですよね。
ちなみに今回の売主様は一括査定サイトにも一度査定依頼をかけていましたが、一括査定サイトは一気に3～6社に個人情報が行くとは知らず、数社から一遍に電話がなったのでちょっと引いてしまったようです。
不動産一括査定サイトのメリット・デメリット
売却依頼をイエカリヤに頼んだ理由
マンションの査定させていただいた時に色々と売却に関するお話しをさせていただきました。
その話の中でピンと来たのが、レインズの登録と囲い込みは絶対にしないという内容だったそうです。
囲い込みをされないための対策こんな仲介業者・不動産会社は注意です
ヒヤリング後の方針決定
「不動産を売るのにヒヤリングや方針なんて決める必要があるの？」
と思われるかもしれませんが、全く同じ物件があったとしても所有者様の方の考え方や売却を完了するまでの時期の指定などによって、広告の金額や売り出し方が変わってくるんです。
今回のお聞きした内容としては
・居住用の不動産は別にある
・売却を急いでいないので1～2年かけてもよい
・広告は最大限に活用する
・任せるなら1社にする
・室内はリフォームが必要
といったお話しでした。
ある程度時間を有効に使えるケースでしたので、相場よりも少し高い金額で広告を打ち出すことをご提案しました。
で書いてある内容を満たしている案件でした。
今回の事例の様に売るまでの時間に余裕がある時は多少高くてもいいので、買いのお客様の反応を見ながら金額を変えることができます。
室内のリフォームに関しては先に売主様負担で行うか微妙な所でしたが、内覧の際に引いてしまうようなお部屋ではなかったので、購入者の方が好きなようにリフォームできるようそのままの状態で最低限の掃除などをすることにしました。
先ほどお伝えしたように、囲い込みをしないという話が決めてとなったようで、ありがたいことに専任媒介契約を頂けることになりました。
専任媒介契約は最長で３か月になっており、今回のように時間がある時は、
「とりあえず１社に任せて３か月後に継続するか判断する。」
という方法がとれるのもいいところですね。
売り出しから売却完了するまでの経緯
専任媒介契約を結んだ時に行う不動産会社の義務としてレインズ（業者のみが見られるサイト）の登録をします。
その際、売主様用のパスワードが発行されますので絶対に請求しましょう。
沖縄の宅建業者はなぜかレインズの登録が少ないのですが、意外と県外業者からの問合せも多いので登録は必須です。
もちろん、沖縄の不動産広告といえばうちなーらいふとグーホームなので、掲載している物件のURLも聞いて、ご自身の物件が魅力的に紹介されているかの確認も大事です。
実際に今回の中古マンションに関しても私達では気付かなかった物件の良いところを売主様にお伺いできたので、広告にも打ち出せましたし、案内時にもお客様にお伝えすることができました。
また、ネット広告だけでなく近隣にチラシ配布も行いました。
どの物件に関しても「必死に探しはしないけど、良い物件があったら見てみたい。」という方がいらっしゃるので、こういうお客様にとっては検索されるのを待つネット広告よりもチラシの方が有効だったりします。
こちらの事例がまさにそうでした。
今回の中古マンションは比較的低価格帯だったので、広告を出してから反響はすぐにありました。
他社さんからの紹介も含めると、10組以上のお客様が３か月以内でご覧になりました。
業務報告の重要性
買付を頂けることもありましたが、かなりの値下げ交渉があったので一旦保留にさせて頂きました。
その間、専任媒介契約を行った時の不動産会社の義務に2週間に1度の業務報告を行い続けています。
今回の売主様はこの業務報告にかなり満足いただけたようで、
「最初はよくわからなかったけど、毎回通知表をもらっているみたいで楽しい。」
とおっしゃっていました。
不動産の売却にお金が重要なのは言うまでもありませんが、「納得した上で売る」ということも非常に重要です。
同じ金額で売れたとしても満足度は全然違います、値段交渉があったとしても今までの流れを把握しているとなぜその金額に落ち着いたのが分かるので納得した取引を行えます。
実際、今回の中古マンションも一度広告の金額を下げましたが、売主も十分にその必要性を感じた上での変更でした。
不動産売却の依頼をした後の定期業務報告ってどんな内容？
一括査定サイトを使った経緯があるので、他社から直接「ウチで売りませんか？」とか「もっと高くで売れますよ」などと言った電話連絡が頻繁に来るようになったそうです。
そういった状況でも、定期的な報告をして信頼関係を結べていたのでキッパリとお断わりしていたようで、とてもありがたいと思ったことを覚えています。
反省しなければいけない所
広告の値下げをした直後に契約が決まりました。
先ほどお伝えしたように、比較的低価格帯だったので油断していましたが、購入者希望者の方の住宅ローンが通らず契約は破棄になってしまいました。
金銭的にどうこうという話ではありませんが、問合せがあっても1番手がいるということで保留にしていたお客様も多かったので、時間的なロスと手付金の返還などの手間が増えてしまいました。
次からは借入れが必要な案件は事前審査を終えた段階で契約に進めていかなければならないですね。
その後
不動産あるあるなのですが、一度契約が入った物件はすぐ決まるもので、最終的には先ほどの方とは別に2人の方から買付を頂くことができ、先に買付を頂いた方が無事に物件を購入いただけました。
結局、予定通り売り出しから1年ほどで売却を行い、一度広告の値段は下げたもののそこからは値段交渉はなく売買が成立しました。
その間、3回の契約更新があったにも関わらず、毎回イエカリヤに任せていただいたのはかなり嬉しいことでした。
売主様からのアンケート
K・N様
Q1当社に売却物件を依頼する前は、どんなことで悩んでいましたか？
A1賃貸を継続するか売買かで迷っていた。
Q2どうやって当社を知りましたか？
A2いつもは車移動がその日だけ散歩中にタイミングよく見つけました。
Q3当社を知ってすぐに来社しましたか？
されなかった方は、どのような不安がありましたか？
A3すぐに来社しました。
Q4他にも似たような会社があったにもかかわらず、何（どの部分）が決め手となって当社に依頼されましたか？
A4代表者が直接対応してくれたので、最後まで担当者が変わらない安心感があった。
Q5実際に売却を行ってみていかがでしたか？率直なご感想をお聞かせください。
A5定期的に送ってくれた情報をラインで共有出来たことで、現状価格の上げ下げの判断がスムーズに決定出来たこと。
まとめ
今回の売却事例から
・定例の業務報告はかなり重要
・同じ物件でも方針は異なる
・購入者様の仮審査は必要
ということがわかりますね。
売る売らないに関わらず一度プロに相談することはとても大切です。
実際に物件を見なくてもある程度方針を決めることはできますので、今回の事例紹介が少しでも為になった方はお気軽にご相談くださいませ。
とりあえず相談してみる
個人情報は出したくないけど査定はしてみたい
不動産売却全体の流れを把握する
[保存版]沖縄で不動産売却をお考えならまずは全体の流れを知りましょう
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