相続した土地建物が接道していない？再建築不可物件を少しでも高く売る方法3選
いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。
親から相続した物件が全て良い不動産であるとは限りません。
築年数が古いだけでなく、土地と道が繋がっていない再建築不可の物件を相続することがあります。
再建築不可物件は相場よりも大きく売買金額が落ちますし、扱いたがらない不動産会社も多いです。
賃貸などをしていなければ、そのまま放置していても毎年固定資産税を払うだけなのでマイナスです。
そんな不動産を少しでも高く売れる方法を考えてみましょう。
そもそも接道義務って？
建物を作る際、建築基準法で土地と道が繋っていなければならない（接道）とされています。
敷地等と道路との関係）
- 第43条
- 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
本当は例外などもありもっと長いですが、基本的には建築基準法上で道路と認められている道と2メートル以上接しなければいけませんよというお話です。
車が通れるから道、という訳ではないので本当に建築基準法上の道路として扱われているのか市役所や土木事務所への確認が必要です。
ちなみに、都市計画の指定がされていないエリアでは接道義務はないので通行の許可さえあればハードルはかなりさがります。
また、４３条但し書き（４３条２項２号）という特例の様なものもあり、周りの状態によっては接道しなくても建物を建てられる可能性があるので詳しい調査が必要です。
どこに行って聞けばわからないという方は無料査定がおススメです、もちろん査定したからと言って絶対に売らなければならないということはありません。
ある程度の資料はコチラでそろえるので今後の参考にも使えますのでお気軽にご活用ください。
隣の人に買ってもらう
隣の土地が接道している場合、建築する際に一体の土地として扱うことで、再建築不可の土地も含めて建てることができます。
なので、隣地の所有者にとっては普通の土地を購入する感覚になります、他の人よりも高額で買ってもらえる可能性が高くなります。
ただし、あくまでこちらから購入してほしいというお願いをするわけなので、ある程度の値引きはしなければいけません。
それでもそのまま別の人に売るよりは高くなることが多いです。
隣の土地を買う
先ほどとは逆の発想です。
隣の土地を購入することで自分の土地を接道させるわけです。
この場合は隣地を購入するので、資金か借入が必要になるのでリスクを伴います。
さっきと同じように、売ってくれるかどうかの判断はあくまで隣地所有者にありますし家があった場合退去の費用もかかるので、高く購入する可能性が高いです。
自分の土地の面積との兼ね合いで、いくらまでなら買っていいかの指針を立てておきましょう。
同じように、隣の土地の一部を購入して接道する方法もあります。
この方法なら、隣地に建物があっても端に道を通すことで隣の土地の所有者が建物を退去せずに済みますし、コストも抑えられます。
ただし、道にしたい部分が隣地建物の建築範囲に含まれていた場合、建築指導課から「勝手に接道範囲を減らしてはいけないです。」と言われる可能性があるので注意が必要です。
その場合、私道を建築基準法上の道路として認定してもらう、位置指定道路の許可を取ることで回避できますが、位置指定道路には幅員や側溝の設置などの条件があるためこれにも確認が必要です。
この当たりは不動産に携わっていない方にとっては難しいと思いますので、不安なら不動産会社に任せた方がいいでしょう。
不動産会社に売却
建物がある状態なら不動産会社に売ることもできます。
もちろん、どんな会社にでも売れるわけではなく、再販業者やリフォーム賃貸をしている業者だけになると思います。
中にはこのような物件を探している会社さんもいます。
やはり相場よりは低くなりますが、一般の方に売るよりは高く売れます。
まとめ
・未接道の再建築不可物件でもあきらめない
・まずは隣地の所有者に聞いてみる
・建物があるなら不動産会社にアプローチ
とりあえず相談してみる
個人情報は出したくないけど査定はしてみたい
他の売却事例を見てみたい
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