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アパートの売却は空室があっても大丈夫!全空物件が好きな投資家も多数います

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アパートの売却は空室があっても大丈夫!全空物件が好きな投資家も多数います

いつもお世話になっております、沖縄の不動産売却でお悩みの方に役立つ情報をお伝えする株式会社イエカリヤ代表の當間です。

 

アパートの売却を検討されている方に、

 

「空き室が多いから売れないだろう。」

 

とお悩みの方がいらっしゃいます。

 

確かにアパートの様な収益物件を購入される方は、毎月の家賃が目的なので空室が無い方が良いように思われるかもしれません。

 

ですが、人によっては全空物件(全て空き室の物件)の方が良いという方もいますので、理由をご説明します。

 

リフォームして賃貸することが多くなった

昔に比べてインターネットの普及により、リフォーム資材の確保やリフォーム工事の知識が一般の方にも届きやすくなっています。

 

ですので最近の不動産投資は、

 

中古物件を購入→リフォーム→賃貸

 

という流れが多いです。

中には自分でリフォームする方もいるくらいです。

 

なので、「空室が多い物件=どうしようもない物件」というイメージはだいぶ薄れてきました。

 

最近では、半分以上空いている物件の話をすると、現在住んでいる人に退去してもらう前提の話をされる方も多いです。

 

利回りを上げることができる

慣れている投資家であれば、リフォームプラスαの設備や内装をすることで他の部屋よりも高い賃料で賃貸に出すことができます。

 

全て埋まっている物件だと、それぞれの部屋の住人が退去しないとリフォームに入れないので賃料を上げるまでの期間が長くなってしまいます。

 

早く賃料を上げた状態で貸したい買主にとっては、空室の多い物件というのは魅力的なんです。

部屋の中の状態を確認できる

これも空き室が多い物件のメリットです。

アパートの部屋の中は、オーナーですら把握していないことが多く、現在の状態を確認できないことがほとんどです。

 

そうなると、予想以上に劣化が激しい部屋があった時に思わぬ出費になる可能性があります。

 

購入する側としてはどうしてもそのリスクを負わなければいけないので、売買金額を低めに提示しがちです。

 

全空物件だと全部の部屋を見ることができるので、リフォームする費用がわかりやすく、売買金額をギリギリまで高く設定することができます。

 

契約書の不備が少ない

意外とトラブルになるのが物件を売買する前から住んでいる方とのトラブルです。

 

特に相続したアパートなどによくあるのですが、親から相続した物件だと、知り合いに貸したからという理由で、契約書が無いこともあります。

 

「前のオーナーの親とはこういう約束をしていた。」

 

といったように証明のしようが無いことを言われたりするので注意です。

 

一度、廊下に置いている私物を片付けるようにお願いしたら、「前のオーナーに良いって言われたよ!」とごねられたことがあります。

 

もちろん、前オーナーに確認しましたが、相続物件だったのでご本人もわからずじまいでした。

 

最終的には、「通行の邪魔になる物だけ片付ける。」という落としどころになりましたが、お互いに気持ちの良くない交渉になりました。

 

さらに家賃の保証会社に加入していないことも多く、入会してもらうのに手間がかかりますし、やはりいい顔はしてくれません。

 

最悪の場合、保証を受けることができない人が住んでいるということもありえます。

 

空室の多い物件であれば、きっちりと契約書を作り、保証会社に加入してから賃貸を始めるので安心です。

 

元の住人からの修繕依頼

アパートのリフォームあるあるですが、今入居している所以外をリフォームしている時に、以前から住んでいる方から。

 

「そんなリフォームをするくらいならウチのあそこ直してよ。」

 

と声をかけられる良くあります。

 

ただでさえリフォーム時の騒音などで迷惑をかけているので、直さなければいけません。

 

だからといって、先ほどいったリフォームの様に、お金をかけたからといって賃料が上がるような内容ではないので出費だけかさんでしまいます。

 

「直してもいいけど賃料上げます。」

 

と言う訳にもいかないので、買主にとってはコストのリスクが増えます。

 

もちろん、全空物件ならばそのような心配がないので、好んで空き室が多い物件を探している方も多いのです。

 

まとめ

・空室の多い物件でも買いたい人はいる

・むしろ、そちらの方が好みの投資家もいます

・「どうせ無理だから」と諦めずにご相談ください

 

 

まずは相場を把握することが良い売却の為の第一歩です。

 

個人情報の登録一切不要のかんたんクイック査定がおススメ。

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